Da eine Erhebung von Miet- und Ausstattungsdaten nicht möglich war bzw. entsprechende Daten nicht herangezogen werden konnten, wurden die Mietwerte aus dem Berliner Mietspiegel 2021 mit einem Index weiterentwickelt.
Dieser Index gewährleistet, dass die relevante Marktsituation und die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit dem Mietspiegel 2021 abgebildet werden.
Zeitlicher Ausgangspunkt für die Ermittlung der Mietwerte des Mietspiegels 2023 ist der Berliner Mietspiegel 2021. Der Stichtag dieses Mietspiegels war der 1. September 2020. Zur Bestimmung der Marktentwicklung seitdem ist daher die Entwicklung der Preisindizes zwischen September 2020 und September 2022 (gemäß Zweijahresfrist im BGB) für den Mietspiegel 2023 zugrunde zu legen.
Ausgehend von den BGB-Vorgaben zur Indexfortschreibung bei qualifizierten Mietspiegeln, dass die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) Deutschland herangezogen werden muss, wurde dies als Basis verwendet und verschiedene Teilindizes des VPI geprüft.
Allerdings wurden zwei wesentliche Anpassungen vorgenommen, um nachvollziehbare Grundlagen auszuwählen, die als offizielle Daten die Berliner Entwicklung gut und sachgerecht widerspiegeln.
- Es wurde vom Berliner VPI ausgegangen. Dieser ist durch den stärkeren Gebietsbezug wesentlich sachgerechter, da er näher an der tatsächlichen Berliner Entwicklung ist.
- Der VPI bildet die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren/Dienstleistungen ab, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen.
Aufgrund der in dem 2-Jahres-Zeitraum sehr stark gestiegenen Kosten für einige Positionen des Berliner VPI hätte sich eine hohe Entwicklung des VPI gesamt ergeben (12,8 %). Diese Kosten betreffen insbesondere die Positionen Energie und Nahrungsmittel, die nichts mit der eigentlichen Miet- und Wohnkostenentwicklung (ortsübliche Vergleichsmiete) zu tun haben.
Daher wurden für den Mietspiegel 2023 zwei überschneidungsfreie Teilindizes des Berliner VPI ausgewählt, die die Mietenentwicklung und die allgemeine Entwicklung (ohne die o.g. »Preistreiber«) gut abbilden. Mit dem zweiten Index ist somit sichergestellt, dass der allgemeinen Preisentwicklung/Inflation angemessen Rechnung getragen wird. Die beiden Indizes wurden vom Amt für Statistik Berlin Brandenburg ermittelt. Danach wurden sie durch eine Wichtung kombiniert, die die Hauptkomponente für die Mietentwicklung sachgerecht berücksichtigt.
Konkret:
Index 1: VPI Nettokaltmiete (Wichtung 70 %), Index 2: VPI ohne Nahrungsmittel und Energie und ohne Nettokaltmiete (Wichtung 30 %).
Berechnungsergebnis: Anhand der Steigerungsraten der beiden VPI´s in Kombination mit den Wichtungsfaktoren ergibt sich eine Entwicklung von 2,7 % pro Jahr. Alle Werte des Mietspiegels 2021 wurden entsprechend mit dem Faktor 1,054 multipliziert. Dies bezieht sich einheitlich auf den Mittelwert, die untere und obere Spanne sowie auch auf die Abschläge für die minderausgestatteten Wohnungen.
Zur Verwendung des VPI gesamt zur Fortschreibung von Mietspiegeln gibt es auf Bundesebene Ansätze, stärker auf die Mietentwicklung abzustellen.